Для оценки квартиры при покупке и продаже люди практически никогда не обращаются к профессиональным оценщикам. Они либо проводят сами что-то вроде исследования рынка, либо полагаются на мнение агента по недвижимости. Правильно ли это?
Технически провести профессиональную оценку квартиры несложно - это занимает один день и требует тех же документов, которые понадобятся при сделке. Почему же люди на это не идут, ведь грамотная оценка поможет правильно выставить цену на свою квартиру или знать, до какого предела торговаться, пытаясь купить чужую.
В том, чтобы прислушаться к агенту, а не к оценщику, есть смысл: именно агенты постоянно держат руку на пульсе рынка. Другая причина в том, что в отличие от оценщиков агенты осведомлены о реальных ценах сделок по аналогичным квартирам (по характеристикам, расположению, юридической готовности к продаже или условиям сделки)
Оценщики могут судить только по рекламе, поскольку в договорах крайне редко указывают реальные цены, чтобы избежать налогов. Кроме того, даже эти искаженные сведения недоступны для обобщенной статистики. Что касается рекламы, то по ней можно судить о ценах только очень приблизительно: здесь действуют два разнонаправленных фактора. С одной стороны, торг есть почти всегда, хотя его результаты сильно зависят от темпов роста цен (чем быстрее растут цены, тем неуступчивее продавцы).
С другой стороны, в условиях покупательского ажиотажа цена может многократно корректироваться до того момента, когда квартира будет реально продана. Обычно она растет, но если это неликвидный объект, она может и падать, либо продавец может просто держать фиксированную цену, пока рынок не врастет в нее. Конечно, агент лучше чувствует все эти тонкости и сможет дать дельный совет. Он в этом заинтересован, ведь его задача - как можно быстрее реализовать вашу заявку (будь то продажа, покупка или то и другое сразу), чтобы получить свои комиссионные.
Но все, же полностью полагаться на агента не следует, последнее слово должно быть за вами. Нужно быть очень осторожными в ситуации, когда ваш собственный агент начал проявлять подозрительный энтузиазм по поводу квартиры, цена которой кажется вам завышенной. Иметь собственное представление о конъюнктуре рынка всегда полезно.
Стоит ли вообще самому определять цену продажи и покупки жилья? Это зависит от того, насколько вы изучили рынок недвижимости. Если вы ежедневно отслеживаете историю предложений по конкретному району в течение нескольких месяцев, то можно начать понимать что к чему. Правда и здесь вы имеете дело лишь с рекламными объявлениями, то есть с завышенными ценами предложения. На самом деле наиболее продуктивный подход - не пытаться угадать цену, а постепенно ее прощупывать. Особенно если речь идет только о продаже квартиры (комнаты, дома).
Оценка при покупке квартиры (комнаты, дома) не оставляет столь больших возможностей для маневра. Здесь надо четко решить, на какую максимальную сумму вы готовы пойти. Как только нужный вариант подвернулся, надо оставлять залог. Естественно, торговаться надо всегда, обычно продавец недвижимости уступает $1-2 тыс. для торга. Но если вы поняли, что торг закончен, надо сразу оставлять залог. Нерешительность приводит к дополнительным потерям. Через пару недель, если эта квартира (комната, дом) еще не уйдет, она может стоить еще дороже. Если уйдет - все придется начинать заново.
Можно дать еще один практический совет: если квартира (комната, дом) нравится, берите, даже если цена немного выше, чем средняя по рынку. За минимальными ценами всегда очередь, а там, где очередь, продавец недвижимости уходит на следующую ценовую ступеньку. Заплатите чуть больше и опередите конкурентов.
Но как же решить, стоит ли данная конкретная квартира (комната, дом) заявленных денег. Решить это непросто: на рынок выставляется много фантастических вариантов с явно завышенными ценами. И здесь мы возвращаемся на круги своя - то есть к вашему агенту по недвижимости. Именно он может проследить историю данного предложения и оценить уровень сделок, заключенных по таким квартирам
Если вам надо провести альтернативную сделку, то есть одновременно продать свою недвижимость и купить другое жилье, да еще ваши пожелания требуют включения вашего варианта в длинную цепочку сделок, а ваша недвижимость юридически не свободна, то на первый план выходит возможность не просто оценить квартиру, а реально провести сделку по вашим параметрам. Здесь уже остается трезво оценить, ниже какой цены при продаже своей квартиры вы не готовы "опуститься", а в остальном положиться на помощь профессионалов.